미국 부동산 투자에 관심이 있는 사람들이라면 한번쯤 들어봤을 "BRRRR"라는 전략이 있다. BRRRR는 Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat의 약자로, 임대 부동산의 가치를 높인 후 재융자를 통해 자금을 회수하고, 동일한 방법으로 반복해서 더 많은 부동산을 구매하는 방식이다. 

각 단계의 과정을 간단히 살펴보자.


Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat

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1. Buy (구매)

핵심 목표: 저평가된 부동산을 구매하는 것.


방법: 투자자는 시장에서 주변 시세보다 저렴한 부동산을 찾는다. 보통 경매, 은행의 압류 매물, 또는 상태가 나빠서 시장에서 외면받는 물건들이 대상이 될 수 있다. 저렴하게 구입할수록 나중에 리모델링 후 더 큰 이익을 얻을 수 있다.

주의점: 투자 지역의 가치 상승 가능성과 리모델링 비용, 임대 수익률 등을 꼼꼼히 분석해야 한다.


2. Rehab (리모델링)

핵심 목표: 부동산의 가치를 높이는 것.


방법: 구매한 부동산을 리모델링하거나 수리해서 임대가 가능한 상태로 만든다. 이 단계에서는 집의 기본 구조부터, 외관 개선, 주방 및 욕실 업그레이드, 전기 및 배관 시스템 수리 등의 작업이 필요할 수 있다.

목적: 리모델링을 통해 부동산의 시장 가치를 높이고, 향후 임대 수익도 증가시키는 것이 목표이다.리모델링 비용은 재융자를 통해 회수할 수 있는 만큼만 지출하는 것이 중요하다.


3. Rent (임대)

핵심 목표: 부동산을 임대하여 안정적인 수익 창출.


방법: 리모델링이 완료된 부동산을 임대준다. 이때 중요한 점은 임대 수익이 부동산 유지비용과 대출 상환액을 초과하여 수익을 창출하는 것이다.

주의점: 안정적인 임차인을 확보하는 것이 중요하며, 임대료는 주변 시세에 맞춰 설정해야 한다. 임대 계약을 체결하면 부동산에서 발생하는 현금 흐름이 대출 상환 및 유지 비용을 충당 하고도 남도록 하는 것을 목표로 해야 한다.


4. Refinance (재융자)

핵심 목표: 리모델링을 통해 상승한 부동산의 가치를 기반으로 대출금을 회수하는 것.


방법: 리모델링 후 부동산의 시장 가치는 상승하게 된다. 그 가치를 바탕으로 은행이나 금융기관에서 재융자를 받아 초기 구입 및 리모델링 비용을 회수한다. 재융자를 통해 자산에 묶여있던 자본을 다시 자유롭게 사용할 수 있게 되는 것이 핵심이다.

주의점: 재융자는 부동산의 감정가에 따라 다르므로, 부동산의 감정 가치가 높을수록 더 많은 자본을 회수할 수 있다. 또한, 재융자를 받기 위해선 임대 수익이 안정적으로 유지되는 것이 중요하다.


5. Repeat (반복)

핵심 목표: 회수한 자본을 사용하여 동일한 전략을 반복하는 것.


방법: 재융자로 확보한 자본을 사용하여 다시 저평가된 부동산을 구매하고, 동일한 과정을 반복한다. 이를 통해 포트폴리오를 확장하고, 더 많은 임대 부동산을 소유하게 되어 장기적인 수익을 창출할 수 있다.

목적: 반복적인 투자를 통해 부동산 자산과 현금 흐름을 꾸준히 증가시키는 것이 BRRRR 전략의 핵심이다.



BRRRR 전략의 장점


자본의 재활용

: 한 번 사용한 자본을 재융자를 통해 회수하여 지속적으로 새로운 부동산에 투자할 수 있으므로, 초기 자본이 적더라도 여러 부동산을 소유할 수 있는 기회를 제공한다.


임대 수익

: 리모델링을 통해 부동산의 가치를 높이고, 그 결과로 더 높은 임대료를 받을 수 있다. 임대 수익이 대출 상환을 초과하면 추가적인 현금 흐름을 얻을 수 있다.


장기 자산 축적

': 지속적인 투자와 자산 축적을 통해 장기적으로 큰 부동산 포트폴리오를 형성할 수 있다.



BRRRR 전략의 위험 요소


리모델링 비용 초과

: 예상보다 리모델링 비용이 많이 들 경우, 수익이 줄어들거나 손해를 볼 수 있다. 리모델링 비용을 정확히 예측하고 관리하는 것이 중요하다.


임대 리스크

: 임차인이 구해지지 않거나 임대료 수익이 기대에 미치지 못하면 재융자를 통해 회수한 자본으로 대출을 상환하는 데 어려움을 겪을 수 있다.


재융자 조건

: 금융 시장 상황에 따라 재융자 조건이 나빠질 수 있다. 이때 초기 투자금을 충분히 회수하지 못할 가능성이 있으며, 대출 금리가 상승하면 현금 흐름에 부담을 줄 수 있다.




결론


BRRRR 전략은 부동산을 구매하고 가치를 높여 재융자를 통해 초기 자본을 회수하고 이를 반복하여 부동산 포트폴리오를 확장하는 방식이다. 이 부동산 투자 전략은 투자자에게 자본 효율성을 극대화할 수 있는 기회를 제공하지만, 적당한 지역을 선정하고, 주변 임대 시장 상황 파악, 리모델링 비용 관리, 임차인 관리 등, 사전에 준비하고 대비해야 하는 일들이 많은 복잡한 투자 전략이다. 본인에게 맞는 투장 방법인지 더 신중하게 잘 알아본 후, 준비하고 시작하는 것이 좋겠다.