미국에서 주택을 구입하는 일은 결코 쉬운 과정이 아닙니다. 대부분 본인의 재정 상황에 맞춰 주택 대출(Mortgage, 모기지)을 받아 집을 사게 되는데요. 미국 주택 구입의 첫 단추이자 가장 중요한 단계인 '주택 대출 사전 승인(Pre-approval)'에 대해 자세히 알아보겠습니다.
▲ 미국 주택 구입 단계 (Step by Step)
1. 주택 구매 전, 재정 상태 점검
집을 사기로 마음먹었다면 가장 먼저 '렌트 vs 매매' 비용을 비교해 봐야 합니다. 구글에서 제공하는 다양한 계산기를 통해 매달 나가는 비용의 차이를 확인해 보세요. 구매가 더 유리하다고 판단된다면, 이제 '내가 감당할 수 있는 수준'을 냉정하게 파악해야 합니다.
💰 핵심 재정 지표 (Check Point)
2. 주택 구매에 필요한 비용 (단기 vs 장기)
비용은 크게 매달 갚아나가는 장기 자금(모기지, 보험료, 세금)과 구매 시 일시불로 필요한 단기 자금으로 나뉩니다.
💵 주택 계약금 (Downpayment)
집값의 3~20%를 일시불로 지불합니다. 만약 20% 미만을 낼 경우, 대출기관 보호를 위해 개인 주택 담보 보험(PMI)을 매달 추가로 내야 합니다. (PMI는 내 자산 비율이 20%에 도달하면 사라집니다.)
📑 마감 비용 (Closing Costs)
계약 완료 시 제3자(에이전트, 기관 등)에게 지불하는 비용으로, 보통 집값의 2~5% 정도입니다.
마감 비용 상세 항목
- 신용 보고서 수수료 (Credit report fees)
- 주택 감정/평가 수수료 (Appraisal fees)
- 토지 측량 수수료 (Survey fees)
- 변호사 비용 (Attorney fees)
- 타이틀(소유권) 서비스 (Title services)
- 정부 기록 등기 비용 (Government recording costs)
- 세무 서비스 수수료 (Tax services fees)
- 심사/인수 수수료 (Underwriting fees)
- 대출 기관 발급 수수료 (Lender origination fees)
3. 사전 승인 (Pre-approval Letter) 받기
재정 파악이 끝났다면 대출기관(Lender)에 연락해 "은행이 나에게 얼마까지 빌려줄 수 있는지" 확인하는 사전 승인 절차를 밟아야 합니다. 이 편지가 있어야 내 예산에 맞는 집을 현실적으로 찾을 수 있고, 오퍼를 넣을 때 판매자에게 신뢰를 줄 수 있습니다.
대출 조회를 하면 신용 점수가 소폭 하락할 수 있습니다. 하지만 2주 ~ 45일 이내에 여러 대출 기관을 조회하는 것은 '하나의 조회'로 간주됩니다. (FICO 기준 45일, VantageScore 기준 14일).
따라서 이 기간 내에 최대한 여러 곳의 이자율을 비교해 보는 것이 유리합니다.
📋 사전 승인 필수 제출 서류
은행은 여러분의 모든 것을 검증하려 할 것입니다. 미리 준비해 두세요.
- 신분증: 운전면허증, 여권 등 정부 발급 ID
- 소득 증명: 최근 30일 급여 명세서(Pay stub), 지난 2년간의 W-2 또는 1099 양식
- 자영업자 소득: 지난 2년간의 손익 계산서, 사업/개인 세금 보고서
- 고용 증명: 고용주 연락처, 재직 증명
- 자산 증명: 최근 2-3개월 은행/투자/연금 계좌 명세서, 계약금 출처 확인서
- 신용 조회 동의: Hard Pull 승인
- 기타: 양육비, 임대 소득 등 추가 소득 증빙 및 현재 거주 증명 서류
이 모든 과정을 통해 나의 구매 능력을 확인하고 은행의 든든한 '사전 승인 편지'까지 받으셨다면, 이제 준비는 끝났습니다. 본격적으로 부동산 에이전트와 함께 꿈에 그리던 하우스 헌팅(House Hunting)을 시작해 보세요! 🏠