미국에서 주택을 구입하는 일은 쉬운 일이 아니다. 대부분의 경우 본인의 상황에 맞춰 주택 대출 (모기지)를 받아 주택을 구입하게 된다. 미국 주택 구입의 첫 단계라고 할 수 있는 주택 대출 사전 승인 단계에 대해 알아보자.
미국 주택 구입 Step by Step
주택 구매 사전 준비
렌트 vs 주택 구매
미국에서 주택을 구입하기로 마음먹었다면, 가장 먼저 해야 할 일은 본인이 현재 렌트를 사는 비용과 주택 구매 시 매달 발생하는 비용이 얼마나 차이 나는지 정확히 파악하는 일이다.
구글에서 다양한 종류의 계산기를 찾아볼 수 있어 대략적으로 비교해 볼 수 있다.
주택 구매에 필요한 비용
계산기를 통해 렌트보다 주택 구매가 더 나은 선택이라는 생각이 들었다면, 과연 내가 얼마나 감당할 수 있을 지를 확인해봐야 한다.
먼저 현재 본인의 재정 상황을 파악해야 한다.
총소득 (Gross income): 세금 침 공제 전의 총 수입을 의미한다.
월 지출 (Monthly spending): 주거비 공과금, 교통비, 여가비 등 매달 지출하는 모든 비용을 포함한다.
저축액 (Savings): 주택의 계약금과 마감 비용을 충당할 수 있는 저축이 필요하다.
신용 점수 (Credit score): 대출기관이 대출 자격을 평가할 때 중요한 역할을 한다.
부채 대비 소득 비율 (Debt-to-income ratio; DTI): 매달 갚아야 하는 부채 금액을 월 총 소득으로 나눈 값이다. 신용 점수와 더불어, 대출기관이 신청자의 재정 상태를 확인하는데 사용되는 중요한 지표이다.
미국 주택 구매 비용에는 단기 자금과 장기 자금이 필요하다.
장기 자금은 모기지와 보험료, 세금과 같이 매달 갚아 나가는 자금이다. 단기 자금은 주택 구매 시 지불해야 하는 금액으로 주택 계약금 (Downpayment)와 마감 비용 (Closing cost)이 포함된다.
주택 계약금 또는 선불금은 집을 구매할 당시에 일시불로 지불한다. 구매하는 집 가격의 3~20%가 일반적이다. 20% 미만의 주택 계약금을 선택할 경우 개인 주택 담보 보험 (Private Mortgage Insurance, PMI)를 매달 추가로 지불해야 한다. PMI는 모기지가 주택 가치의 20%에 도달할 때까지 지불해야 한다.
마감 비용은 주택 구매 계약을 완료하면서 참여했던 기관, 에이전트, 등을 포함한 제 3자에게 지불하는 금액으로 구매가격의 약 2~5%정도이다. 마감 비용에는 다음과 같은 비용이 포함될 수 있다.
- 신용 보고서 수수료 (Credit report fees)
- 평가 수수료 (Appraisal fees)
- 조사 수수료 (Survey fees)
- 변호사 수수료 (Attorney fees)
- 타이틀 서비스 (Title services)
- 정부 기록 비용 (Government recording costs)
- 세무 서비스 수수료 (Tax services fees)
- 인수 수수료 (Underwriting fees)
- 대출 기관 발급 수수료 (Lender origination fees)
사전 승인 받기 (Pre-approval letter)
재정 상황을 명확히 파악한 후, 대출기관 (Lender)에 직접 연락해 본인의 재정 상황을 바탕으로 실제로 얼마나 대출을 받을 수 있는지 확인하는 사전 승인 (Pre-approval)을 신청할 수 있다. 사전 승인은 대출 가능 금액을 미리 확인하는 절차로, 이를 통해 사전 승인된 대출 규모에 맞는 집을 찾는데 도움이 된다.
본인이 이용할 수 있는 대출 기관들 중에서 문의를 해볼 수 있는데, 더 좋은 이자율과 혜택을 제공하는 대출 기관을 선택하는 것이 좋다.
사전 승인 요청 과정에서 대출 기관은 신청자의 신용을 조회하게 되는데, 이는 '하드 인콰이어리(hard inquiry)'로 신용 점수에 영향을 미칠 수 있다. 그러나, 2주~45일 내에 여러 대출 기관에 신용 조회를 요청하는 경우 이는 하나의 조회로 처리되므로, 이 기간 내에 다양한 대출 기관을 비교하는 것이 좋다.
일반적으로 FICO 신용 점수를 사용하는 경우, 이 기간은 45일이며, VantageScore의 경우 14일이다.
사전 승인 신청을 위해 제출해야 하는 서류는 다음과 같다.
정부 발급 신분증 (Government-issued ID): 운전면허증 또는 여권.
소득 증명 (Proof of income): 최근 30일 이내의 급여 명세서와 지난 2년간의 W-2 또는 1099 양식. 자영업자인 경우, 지난 2년간의 손익 계산서, 사업 세금 보고서, 개인 세금 보고서.
고용 증명 (Proof of employment): 현재 고용주의 연락처 정보나 최근 급여 명세서.
자산 증명 (Proof of assets): 지난 2-3개월 동안의 은행 거래 내역서(예금 및 저축 계좌), 퇴직 연금 계좌 명세서, 투자 계좌 명세서. 계약금의 출처를 증명하는 계약금 확인서.
신용 정보 (Credit information): 신청 시 대출기관이 신용 기록을 조회하는 "하드 풀"을 진행하도록 승인.
추가 소득 증명 (Additional income): 양육비, 자녀 부양비, 임대 소득 등 추가 소득이 있을 경우 이를 포함.
거주 증명 (Proof of residence): 경우에 따라 최근 공과금 청구서나 현재 임대차 계약서 또는 모기지 명세서를 제출해야 할 수 있음.
지금까지의 과정을 통해 본인의 재정 상태를 확인하고, 선불금과 마감 비용을 감당할 수 있는지 파악한 후 대출기관에서 사전 승인까지 받았다면, 이제 본격적으로 부동산 에이전트와 연락해 하우스 헌팅을 시작할 수 있다.